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『積水アクアシステム』と『ニットクメンテ』が大規模修繕工事を担当した
ファミールハイツ北大阪2号棟が第28回大阪市ハウジングデザイン賞 特別賞を受賞!

大阪市ハウジングデザイン大賞とは…

大阪市内で建設された魅力ある良質な都市型住宅を表彰し、その優れた面を明らかにすることにより、良質な都市型集合住宅の建設を促進するとともに、広く市民の方々や住宅供給に携わる人々の住宅に対する関心を高めていただくことを目的にしています。

受賞理由

淀川区西宮原に建つ築30年超えの高層分譲集合住宅。管理組合の役員は任期に制限を設けず、自然な入れ替わりを原則としています。その維持管理活動は、単なる修繕の繰り返しではなく、公開空地である中庭の防犯安全性の向上と景観形成を意図した全面改修、駐車場の整備、共用設備の改修、共用部照明のLED化、玄関扉や面格子の更新など改修事業が次々に行われています。

工事実施に当たっては、住民アンケートの結果を反映しながら、きめ細かく住民の意向やニーズを尊重し、住環境改善を進めることで、良好な維持管理を行うなど住宅への愛着につなげる努力が認められました。年末年始に毎年行われるイルミネーションは地域住民の楽しみともなっています。こうした管理運営面での活動が特別賞にふさわしいものとして評価されました。

今回、大阪市ハウジングデザイン賞 特別賞の受賞理由でもある『マンションの管理運営面での活動』を引っ張ってきた管理組合理事長様と設備担当者様にお話を伺いました。

マンションデータ

所在地:
大阪市淀川区西宮原
管理組合:
ファミールハイツ北大阪2号棟 管理組合
構造・規模:
鉄骨鉄筋コンクリート造、地上15階、352戸
敷地面積:
20,133.06㎡

積水化学グループとの関わり

2012年 
耐震性向上のため共用部給水管更新工事
【エスロハイパーAW】
2014年 
積水アクアシステムとニットクメンテによる
大規模修繕工事
2015年 
積水アクアシステムによる受水槽更新工事
【FRP水槽+緊急遮断弁】

受賞おめでとうございます。今回の受賞に際しては、マンション管理組合の役割が大変重要な評価要素だったと思います。ファミールハイツ北大阪2号棟の管理組合についてお聞かせください。

主なメンバーとしては理事長がいて、設備担当、環境担当、防犯担当がいます。2号棟の管理組合としては15人で構成されています。月初めに委員会を開き、住民の意見・要望を聞き、その上で理事会にかけます。理事会には命令権はありませんので、あくまで皆の合意が全て。私たちの仕事は皆の合意を取り付けることです。

通常、住民が持ち回りで1年毎や2年毎に交代するのですが、私は長くやらせてもらっています。当マンションは、竣工後30年を過ぎ、これまでに建物、設備の劣化・老朽化に対して様々な改修を行ってきました。しかし、ただ単に持ち回りで管理組合を運営していては、管理運営に対して必ずしも自慢できるような状態ではありませんでした。やはり事務的に処理してしまうという流れが出来てしまいます。それでは最善の結果は得られません。今から振り返るともっと適切な方法があったのではないか、と思えるようなこともあります。今でもそういうことはあると思いますが、管理会社や業者任せでなく、もっと管理組合主導で選択し、決めていかなければならないと考えています。

やはり私はファミールハイツを自慢できるマンションにしたいし、少しでも資産価値を上げていきたい。そうすれば、廊下を歩いていても皆が今まで以上に大切にするはずです。それがマンションの価値を上げていくはずです。ファミールハイツはいつもキレイにしているね、と言われたい。管理会社に任せる割合を減らし、自分たちでいい管理をするためには自分たちが良い目をもたなければいけない。それは持ち回りの交代制では出来ないことだと思います。ファミールハイツの管理組合はそういった点では他と違い、より自主性が大きいと思っています。

街でも、マンションでも、日本中が高齢化問題に悩まされています。30年という歳月はマンションにとって、どのようなものなのでしょうか? また管理組合もその間にどのように変化していきますか?

長く住んでいると見慣れた現状に無感覚になる

マンションというのは建設時は管理組合なんて必要ないのです。設備も新しく、維持管理の必要もないじゃないですか。

20年くらいまでは何の心配もいりません。その時までに積立金をいくら蓄えられるかが決め手になってくると思います。築20年を過ぎると、維持管理に次第にお金がかかってきます。

今までは慣習的に「こうやるもんだ」と維持管理をしていればよかったかもしれませんが、次第に維持管理にかけるお金も大きくなってきますと、そんなに簡単に決定できなくなります。そして問題が次から次へと出てくるようになります。

30年という歳月でマンションは老朽化し、管理組合の仕事もだんだんと変わっていきます。みんなの積立金を使うので、責任は非常に重くなっていきます。それなのに慣習的、事務的に管理運営をしていてはマンションの住民全体にとって不幸です。 住民の構成にも変化が出てきます。建築当初から住んでいる人もいれば、価格が下がっていくときに購入した人もいます。最近、入ったばかりの人もいます。だから年齢層もいろいろです。そいった状況でマンションをどの程度大切に思っているのか、という感覚にも違いが出てきます。

30年というのはマンションにとっても、管理組合にとっても、住民にとっても大きな違いを生む歳月です。

製品の選定から住民の合意形成に至るプロセスを教えてください。

改修工事は業者さん任せにしない

私たちは必ず住民の方に出来るだけ、参加してもらうようにしました。改修工事は業者さん任せのやり方でなく、仕様を決めるまでに組合理事が近隣のマンションや他府県の施工事例やメーカーの工場、ショールーム等を見学・調査し、サンプルを入手して比較店頭しました。

例えば、南遊歩道に新設した庭園灯は、街のあちこちの庭園灯の設置間隔、高さ、光の色、拡散角度、形状を見て歩いた上にメーカーショールームに行き、選定しました。いろいろ見て回ると、どうしても美しく感じないものと出会うのです。その時にはどうして美しくないのか?また、どうしてあそこは美しいのか?といろいろ考えました。有名な会社がつくったからとか、そういうことではなく、自分たちの手作りの考えをぶつけて対応してくれる業者さんを選びました。

共用廊下の照明灯改修の時も同様のプロセスで、月の色と言われる目に優しい4,000ケルビンのLEDと決めました。月が出ている夜なんかは、月と同じ灯りがマンションにあるのはいいものですよ。駐輪機更新の際にも民営・公営駐輪場、メーカー工場見学を重ねたうえで選定しました。広場の改修ではインターロッキングや花壇を自分たちでデザインし、大幅にコストダウンしました。その際にもいろいろな所を見に行き、神戸にまで見に行きました。上から見ても美しくするにはどうするべきか、等いろいろ考えました。

仕様決定から、発注に至るまでには住民アンケート、複数業者へのヒアリング会、住民説明会を実施して決定しました。

マンションの中庭は美しいですね。

コの字型の建物の真ん中にある広場は公開空地ですが、最近のマンションによくあるような公開空地部分を分離隔絶して防犯性を確保することは構造上できません。そのため、改修の際には「管理が行き届いている」という印象を与えることが防犯性能を高めるという理論を取り入れ、円形花壇のある同心円模様の庭園に仕立て、花や緑を絶やさないようにしています。
また、厳選して植えたキリシマツツジやカンヒサクラの鮮やかな赤色はここでしか味わえない春の楽しみとなっています。花だと枯れてしまいますが、葉っぱの美しいこれらは非常に長く楽しめ、冬でも美しいままです。手入れも比較的簡単です。美しいだけでは駄目。手入れのことも考えないと、日々の暮らしを美しくするためには大切なことです。お金のかかることはできませんから。

積水化学との付き合いは、1本の電話からだったということですが、詳しくお聞かせください。

2012年に給水管が老朽化し、何とか改善しなくてはならなかった。私たちがいつも相談していた業者さんが提案してきたのが、塩ビ管をマンションの外壁に這わせるという案でした。パイプシャフトは狭く、そこに塩ビ管を入れて工事するのは出来ないので、新たな給水管を外壁に這わせるというのです。

それしか出来ないとその業者さんは言いました。でも私たちは納得しませんでした。外壁を這わせるなんて、マンションの景観が見苦しくなってしまいます。また、塩ビ管というのも納得しませんでした。大地震への備えは常識です。高層マンションが建ち並ぶ市内では、建物が倒れない限り、自宅を避難場所とせざるを得ないのではないか、と考えていましたから。

その時、マンション管理新聞に載っていた積水化学さんのポリエチレン管『エスロハイパーAW』の広告を見たんです。ブルドーザーでポリエチレン管をつぶしている写真です。それでもポリエチレン管は大丈夫ってやつです。今でもその新聞記事をとっていますよ。それで私は積水化学さんに電話したんです。今となっては、そんな素人相手に親切に対応してくれたと思いますよ。

そこで積水アクアシステムさんを紹介され、いろいろ相談させていただきました。そこでエスロハイパーAWなら曲げてパイプシャフトに入れることができるから、外壁を這わせなくてもパイプシャフト内で給水管を更新できることがわかりました。景観の問題は解決し、また、エスロハイパーは阪神・淡路大震災でも、東日本大震災でも地震による破断事例がないということです。また、住民のみんなにエスロハイパーの良さを分かってもらうために、トラックキャラバンに来てもらいました。中庭で住民にEF接合も体験してもらいましたし、地震の時の様子も実験してもらいました。いろんな性能を実演してもらって一目瞭然、皆が納得しました。実際にこの目で見れば不安もなくなりました。当マンションは市水本管からポンプ室まで、ポンプ室から各戸までをエスロハイパーで更新しました。

私たちはマンションの価値を少しでも高め自慢できるものにしたかったので、1番いい製品を採用したかった。メーカーである積水化学さんはそういった点ではメーカー品質の製品選びを私たちに与えてくれました。マンションのためにいいものを遺したと思っています。リーズナブルよりも良きもの、美しいものを選んでいきたい。それが後々までマンションの価値に響いてくると思います。

2014年の大規模改修について詳しくお聞かせださい。

昨年8月末に終えた2度目の改修工事は給水管エスロハイパーの件でお世話になった積水アクアシステムさんに頼みました。外壁・天井塗装、ベランダ床・共用床シートなどをメーカー品質でよりいい塗装をしてほしかった。そして積水アクアシステムさんがニットクメンテさんを紹介してくれた時には嬉しかったです。塗料メーカーの会社なので確かな塗料と確かな工事品質をメーカーが約束してくれました。

また塗装工事の際にも1回も通行止めをすることなく、工事をしていただきましたし、事前の連絡・説明も丁寧にしていただきました。
塗装が違う、配管材が違う。そのちょっと違う、ちょっと違う、の積み重ねがマンションの価値、住民の意識に関わってくると思います。共用部は住民の鏡と思っています。放置していると次第に悪い方に崩れていく。
私たちはちょっとでもいいものにしてもらいたい。セキスイさんもニットクさんもメーカーの製品を背負って工事をやってくれたように思います。それは全然違うことだと思います。

竣工の頃にはこのマンションが終の棲家となるような実感がなかったかと思いますが、今では集合住宅が実家であり、終の棲家というように時代は変わっていきました。
そして自然災害は増えています。大阪中の給水管をエスロハイパーにしたい、と思っていますよ。そうすれば取り合えず、震災のときにも水道が使えて、自宅を避難場所にできるじゃないですか。

ありがたいお言葉です。私たちとしては当然のことをしたまでですが・・・。
感謝状まで頂いたことは私たちにとっても嬉しい限りです。
また、マンション管理組合にとって最も重要なこは何だ考えていますか?

長く管理組合をやってやっと勝手がわかってきた。また長くやると目が肥える。素人だからトンチンカンなこともあるだろうが、次第に分かってくる。わかってきたら、いろいろな製品の中で「こんなにいいものがあるのか」というものに出会う。長期修繕計画にのっとって、業者に見積をとって、一番安いものにする。こんな風に事務的にことを進めていいのか、と思います。理事という仕事を『権利』ととらえるか『義務』ととらえるかはその人次第です。いろんな失敗があって、もう恥ずかしいものを遺したくない、という思いが強いです。だから適当にはできません。

引き継いだときには薄いファイルを渡されただけ、引き継ぎ時間は1時間くらい。そんなことでは駄目だと思いました。私自身がメーカーの技術屋だったということもあり、自分たちでトコトン調べてみようという意識がありました。2年か3年くらい経った時に、やっとマンション管理のイロハがわかってきました。いろいろ知識も増え、業者さんに注文をつける能力も出来てきました。逆のことを言うと、注文を付けられる業者選び、もっと言うと期待に応えてくれる業者さんと出会うことができました。

その場、その場で業者さんを探しても見つかりません。いつもマンションのことを考えていると、そういう巡り合わせが自然と出来てくるんです。

マンションを『衣・食・住』とだけ捉えるなら、機械的にすればいいかもしれませんが、心の安定やみんなの楽しみなどがあります。それには美しい景観も必要だし、安心できるマンションであることが必要です。私たち管理組合は無借金です。『いいものを遺し、お金も残す』を目指して頑張っています。

メーカに要望することがありましたら、お教えください。

良いお金を使いたいと思っています。私たちはどこまでも住民目線を求めます。どの業者さんもそこまでは達していない。業者さんはニーズを言ってくれと言いますが、そんなものは伝えきれないに決まっています。もっともっと住民目線で対応してくれることを願っています。
今回の受賞に関して、管理組合の我がままともいえる要望を受け止め、昇華発展してくださった積水アクアシステムさんには感謝します。今後も注文をいっぱい言いますので、どうか宜しくお願いします。(笑)

本日はありがとうございました。今回の受賞は私たちにとっても光栄なことで誇らしいことです。
皆さまにより近い目線でご期待に応えられるようにしていきたいと思います。
今度ともよろしくお願いいたします。

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